Teilungserklärung einer Immobilie

Mit der Teilungserklärung teilt der Eigentümer eines Grundstücks das Eigentum in Miteigentumsanteile, mit denen jeweils Sondereigentum an einer Wohnung oder an anderen Räumen verbunden ist. Die Erklärung wird gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben (§ 8 Abs. 1 WEG). Den Notar braucht es wegen der Form: Das Grundbuchamt soll nur eintragen, wenn die erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind (§ 29 Abs. 1 GBO); der Notar beglaubigt die Unterschrift oder beurkundet die Erklärung. Bei einem bebauten Grundstück im Wert von 1.000.000 Euro kosten Beurkundung oder vollständiger Entwurf mit Beglaubigung 1.735,00 €, die Eintragung beim Grundbuchamt ebenso viel.

Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Sondereigentum kann an einer bestimmten Wohnung oder an bestimmten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eingeräumt werden, auch in einem erst zu errichtenden Gebäude (§ 3 Abs. 1 Satz 1 WEG); Stellplätze gelten als Räume (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 3 WEG).

Teilung durch den Eigentümer oder Vertrag der Miteigentümer

Teilung nach § 8 WEG: Der Eigentümer des Grundstücks gibt die Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt ab. Für sie gelten § 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 und 3, § 4 Abs. 2 Satz 2 (keine Bedingung oder Zeitbestimmung) sowie die §§ 5 bis 7 WEG entsprechend (§ 8 Abs. 2 WEG).

Vertragliche Einräumung nach § 3 WEG: Hier beschränken Miteigentümer ihr Miteigentum durch Vertrag so, dass jeder Sondereigentum erhält. Dafür sind die Einigung der Beteiligten und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich (§ 4 Abs. 1 WEG). Die Einigung bedarf der Form der Auflassung (§ 4 Abs. 2 Satz 1 WEG): Alle Miteigentümer müssen sie gleichzeitig vor einer zuständigen Stelle erklären; zuständig ist unter anderem jeder Notar (§ 925 Abs. 1 BGB). Verpflichtet sich jemand vertraglich, Sondereigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, gilt § 311b Abs. 1 BGB entsprechend: Der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 4 Abs. 3 WEG). Kosten: 2,0, mindestens 120,00 € (KV Nr. 21100), vorbehaltlich der Ermäßigungen nach KV Nr. 21101 und 21102.

Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Gemeinschaftsordnung

Der Eintragungsbewilligung sind zwei Anlagen beizufügen (§ 7 Abs. 4 Satz 1 WEG):

• Aufteilungsplan: eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie Lage und Größe der Teile im Sondereigentum und im gemeinschaftlichen Eigentum ersichtlich sind. Alle Einzelräume und Grundstücksteile, die zu demselben Wohnungseigentum gehören, sind mit der gleichen Nummer zu kennzeichnen (Nr. 1).
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen (Nr. 2).

Werden in der Eintragungsbewilligung Nummern für die einzelnen Sondereigentumsrechte angegeben, sollen sie mit denen des Aufteilungsplans übereinstimmen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 WEG). Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend (§ 7 Abs. 5 WEG).

Von den Vorschriften des WEG können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung abweichen, soweit nichts anderes ausdrücklich bestimmt ist (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Solche Regelungen über das Verhältnis der Eigentümer untereinander (Gemeinschaftsordnung) können zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden (§ 5 Abs. 4 WEG). Bei der Teilung nach § 8 WEG kann der teilende Eigentümer diese Regelungen in der Teilungserklärung festlegen (§ 8 Abs. 2 i. V. m. § 5 Abs. 4 WEG). Gegen einen späteren Erwerber einer Wohnung wirken sie nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Notar und Grundbuchamt: so läuft die Teilung

1. Unterlagen: Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung werden der Eintragungsbewilligung als Anlagen beigefügt (§ 7 Abs. 4 WEG).
2. Form: Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht betroffen ist (§ 19 GBO). Die Bewilligung und die sonstigen Erklärungen sollen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (§ 29 Abs. 1 GBO). Für die Teilung nach § 8 WEG genügt deshalb die Beglaubigung der Unterschrift; möglich ist auch die Beurkundung. Bei der Beglaubigung soll die Unterschrift in Gegenwart des Notars vollzogen oder anerkannt werden (§ 40 Abs. 1 BeurkG).
3. Eintragung: Für jeden Miteigentumsanteil wird von Amts wegen ein eigenes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch angelegt; das bisherige Grundbuchblatt des Grundstücks wird geschlossen (§ 7 Abs. 1 WEG, für die Teilung entsprechend nach § 8 Abs. 2 WEG).
4. Entstehen der Gemeinschaft: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher, auch im Fall des § 8 WEG (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG).

Zum Termin gehören ein Ausweis, damit sich der Notar Gewissheit über Ihre Person verschaffen kann (§ 10 Abs. 1, § 40 Abs. 4 BeurkG), der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 WEG).

Was kostet eine Teilungserklärung beim Notar?

Geschäftswert ist bei der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum der Wert des bebauten Grundstücks; ist es noch nicht bebaut, wird der Wert des zu errichtenden Bauwerks hinzugerechnet (§ 42 Abs. 1 GNotKG).

• Beurkundung: Die Teilungserklärung ist eine einseitige Erklärung: 1,0-Gebühr, mindestens 60,00 €, gleich ob eine oder mehrere Personen erklären (KV Nr. 21200). Der Satz von 0,5 nach KV Nr. 21201 gilt nur für die dort aufgezählten Gegenstände, etwa einen Antrag oder eine Bewilligung nach der Grundbuchordnung (Nr. 4); die Teilung nach § 8 WEG ist dort nicht genannt.
• Entwurf mit Beglaubigung: Der Rahmen beträgt 0,3 bis 1,0, mindestens 60,00 € (KV Nr. 24101); fertigt der Notar den Entwurf vollständig, ist die Höchstgebühr von 1,0 zu erheben (§ 92 Abs. 2 GNotKG). Beglaubigt er demnächst unter seinem Entwurf Unterschriften, entstehen für die erstmaligen Beglaubigungen an ein und demselben Tag keine Gebühren (Vorbemerkung 2.4.1 Abs. 2 KV).
• Nur Beglaubigung: Beglaubigt der Notar lediglich die Unterschrift unter einem fremden Entwurf, ohne ihn zu überprüfen, zu ändern oder zu ergänzen (Vorbemerkung 2.4.1 Abs. 3 Satz 1 KV), kostet das 0,2, mindestens 20,00 € und höchstens 70,00 € (KV Nr. 25100); bei 1.000.000 Euro greift der Höchstbetrag von 70,00 €. Die bloße Prüfung der Eintragungsfähigkeit gilt nicht als Überprüfung des Entwurfs (Vorbemerkung 2.4.1 Abs. 3 Satz 2 KV) und kostet neben der Beglaubigung nichts extra (KV Nr. 22124 Anm. Abs. 2). Übermittelt der Notar die Erklärung auf besonderen Auftrag an das Grundbuchamt, kommen 20,00 € hinzu (KV Nr. 22124 Nr. 1; Vorbemerkung 2.2 Abs. 1 und 2.2.1.2 Nr. 1 KV).
• Grundbuchamt: Für die Anlegung der Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbücher im Fall des § 8 WEG fällt eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B an (KV Nr. 14112).

Mit der Beurkundungs- oder Entwurfsgebühr ist auch die Übermittlung der Erklärung an das Grundbuchamt abgegolten (Vorbemerkung 2.1 Abs. 2 und 2.4.1 Abs. 4 KV). Soll der Notar auf besonderen Auftrag eine Bescheinigung nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften anfordern und prüfen, kann eine Vollzugsgebühr von 0,3 hinzukommen; ist das die einzige Vollzugstätigkeit, höchstens 50,00 € (Vorbemerkung 2.2 Abs. 1 und 2.2.1.1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 KV, KV Nr. 22111, 22112).

Berechnet mit Tabelle B in der geltenden Fassung (Anlage 2 zu § 34 GNotKG, BGBl. 2025 I Nr. 109). Hinzu kommen Auslagen und Umsatzsteuer.

Beispiel: Eine Eigentümerin will ihr Mehrfamilienhaus im Wert von 1.000.000 Euro nach § 8 WEG in Wohnungseigentum aufteilen. Der Notar fertigt den Entwurf vollständig und beglaubigt am selben Tag ihre Unterschrift: Höchstgebühr 1,0, also 1.735,00 €, die Beglaubigung inbegriffen. Für die Anlegung der Wohnungsgrundbücher kommen nach KV Nr. 14112 weitere 1.735,00 € hinzu. Zusammen ergibt das 3.470,00 €, zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer beim Notar.

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Quellen

• § 1 WEG – Begriffsbestimmungen, § 2, § 3, § 4, § 5, § 7, § 8, § 9a und § 10 WEG
• § 19 GBO und § 29 GBO
• § 311b BGB und § 925 BGB
• § 10 BeurkG und § 40 BeurkG
• § 34 GNotKG, § 42 GNotKG, § 92 GNotKG, Kostenverzeichnis (KV Nr. 14112, 21100, 21101, 21102, 21200, 21201, 22111, 22112, 22124, 24101, 25100) und Tabelle B

Stand: Oktober 2026. Dieser Text erklärt die gesetzlichen Grundlagen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.