Kaufvertrag für Immobilien

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück, auch mit Haus, muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Eigentümer wird der Käufer aber erst, wenn zwei Schritte hinzukommen: die Einigung über den Eigentumsübergang, die sogenannte Auflassung, und die Eintragung in das Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Die Notargebühren richten sich nach dem Kaufpreis und sind gesetzlich festgelegt.

Was der Kaufvertrag regelt

Mit dem Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, Ihnen die Immobilie zu übergeben und das Eigentum daran zu verschaffen, und zwar frei von Sach- und Rechtsmängeln. Sie als Käufer verpflichten sich, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die Immobilie abzunehmen (§ 433 BGB).

Der Vertrag selbst überträgt das Eigentum noch nicht. Dafür ist die Einigung von Verkäufer und Käufer über den Eintritt der Rechtsänderung und deren Eintragung in das Grundbuch erforderlich (§ 873 Abs. 1 BGB). Vor der Eintragung sind beide an diese Einigung gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet sind (§ 873 Abs. 2 BGB).

Form, Auflassung und Vormerkung

Notarielle Beurkundung

Jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Wird die Form nicht beachtet, wird der Vertrag seinem ganzen Inhalt nach erst gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB).

Auflassung

Die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumsübergang. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden; zuständig ist unter anderem jeder Notar. Eine Auflassung unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung ist unwirksam (§ 925 BGB). Das Grundbuchamt darf den Käufer nur eintragen, wenn die Auflassung erklärt ist (§ 20 GBO).

Vormerkung

Zwischen Vertrag und Eintragung kann Ihr Anspruch auf Übertragung des Eigentums durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert werden (§ 883 Abs. 1 BGB). Verfügt der Verkäufer danach über das Grundstück, ist diese Verfügung insoweit unwirksam, als sie Ihren Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde; das gilt auch für Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch einen Insolvenzverwalter (§ 883 Abs. 2 BGB).

So läuft es beim Notar

1. Entwurf: Ist der Kaufvertrag ein Verbrauchervertrag, also ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (§ 310 Abs. 3 BGB), soll Ihnen der beurkundende Notar oder ein Notar, mit dem er sich zur gemeinsamen Berufsausübung verbunden hat, den beabsichtigten Text zur Verfügung stellen. Das soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung geschehen; wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift stehen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Der Notar soll außerdem darauf hinwirken, dass Sie Ihre Erklärungen persönlich oder durch eine Vertrauensperson abgeben. Kaufen Sie von privat, gilt diese Frist nicht.
2. Identität: Der Notar soll sich Gewissheit über die Person der Beteiligten verschaffen (§ 10 BeurkG). Praktisch ist es, einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mitzubringen.
3. Belehrung: Der Notar soll Ihren Willen erforschen, den Sachverhalt klären, Sie über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und Ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben (§ 17 Abs. 1 BeurkG).
4. Vorlesen und Unterschreiben: Die Niederschrift muss in Gegenwart des Notars vorgelesen, von Ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden (§ 13 BeurkG). Sind Sie der deutschen Sprache nicht hinreichend kundig, muss sie Ihnen übersetzt werden; auf Verlangen auch schriftlich (§ 16 BeurkG).
5. Grundbuch: Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht betroffen ist (§ 19 GBO). Die Bewilligung und die übrigen Erklärungen sollen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (§ 29 Abs. 1 GBO).

Notariate, die laut ihrer Website auch in einer anderen Sprache arbeiten, finden Sie in der Übersicht Notare nach Sprachen.

Notarkosten beim Immobilienkauf

Die Notargebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz; Vereinbarungen über ihre Höhe sind grundsätzlich unwirksam (§ 125 GNotKG). So setzen sich die Kosten zusammen:

• Geschäftswert: der Kaufpreis. Hinzugerechnet werden vorbehaltene Nutzungen und Leistungen, die der Käufer übernimmt. Ist der Verkehrswert höher, zählt der Verkehrswert (§ 47 GNotKG).
• Beurkundung: 2,0-Gebühr nach Tabelle B, mindestens 120 Euro (KV Nr. 21100). Wird die Auflassung getrennt beurkundet und hat derselbe Notar für den Kaufvertrag die Gebühr 21100 erhoben, beträgt die Gebühr für die Auflassung 0,5, mindestens 30 Euro (KV Nr. 21101). Ist der Kaufvertrag bereits beurkundet und Nummer 21101 nicht anzuwenden, etwa weil ein anderer Notar die Auflassung beurkundet, beträgt sie 1,0, mindestens 60 Euro (KV Nr. 21102).
• Mitbeurkundete Erklärungen: Steht ein weiteres Rechtsverhältnis in einem Abhängigkeitsverhältnis zum Kaufvertrag und dient es unmittelbar dessen Zweck, liegt derselbe Beurkundungsgegenstand vor; ein solches Abhängigkeitsverhältnis setzt voraus, dass es der Erfüllung, Sicherung oder sonstigen Durchführung des Kaufvertrags dient. Der Geschäftswert bestimmt sich dann nur nach dem Kaufvertrag (§ 109 Abs. 1 GNotKG). Das gilt ausdrücklich für die zur Löschung von Grundpfandrechten am Kaufgegenstand erforderlichen Erklärungen und für jede dem Käufer erteilte Vollmacht zur Belastung des Kaufgegenstands (§ 109 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 GNotKG). Erklärungen zur Finanzierung des Kaufpreises gegenüber Dritten, etwa eine Grundschuld für Ihre Bank, sind dagegen ein verschiedener Beurkundungsgegenstand (§ 110 Nr. 2 Buchst. a GNotKG); ihr Wert wird gesondert bestimmt. Mehr dazu unter Grundschuldbestellung.
• Vollzug: 0,5-Gebühr (KV Nr. 22110), etwa für das Anfordern und Prüfen von Erklärungen nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften oder von Erklärungen zur Löschung von Rechten im Grundbuch (Vorbemerkung 2.2.1.1 KV). Beschränkt sich der Vollzug auf Erklärungen nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und gerichtliche Entscheidungen oder Bescheinigungen (Vorbemerkung 2.2.1.1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2 KV), höchstens 50 Euro je Tätigkeit (KV Nr. 22112).
• Betreuung: 0,5-Gebühr (KV Nr. 22200), unter anderem für die Prüfung und Mitteilung, dass die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises vorliegen.

Vollzugs- und Betreuungsgebühren entstehen grundsätzlich nur, wenn Sie dem Notar dafür einen besonderen Auftrag erteilen (Vorbemerkung 2.2 Abs. 1 KV).

Werte aus Tabelle B in der geltenden Fassung (Anlage 2 zu § 34 GNotKG, BGBl. 2025 I Nr. 109). Der Geschäftswert für den Vollzug ist der Geschäftswert der Beurkundung (§ 112 GNotKG); für die Betreuung wird er wie bei der Beurkundung bestimmt (§ 113 Abs. 1 GNotKG). Beide richten sich also nach demselben Wert wie die Beurkundung, in der Regel dem Kaufpreis. Hinzu kommen Auslagen wie die Dokumentenpauschale und die Umsatzsteuer.

Beispiel: Sie kaufen ein Haus mit Grundstück für 290.000 Euro. Die Beurkundung kostet 1.170 Euro. Gehört zum Vollzug etwa das Anfordern der Löschungsunterlagen für eine Grundschuld des Verkäufers (Vorbemerkung 2.2.1.1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 9 KV) und beauftragen Sie auch die Betreuung, kommen je 292,50 € hinzu, zusammen 1.755,00 € zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer.

Gesondert berechnet das Grundbuchamt seine Gebühren, ebenfalls nach Tabelle B: 1,0 für die Eintragung des Eigentümers (KV Nr. 14110) und 0,5 für die Eintragung einer Vormerkung (KV Nr. 14150). Endet das Beurkundungsverfahren vorzeitig, nachdem Ihnen der Entwurf übermittelt wurde, ermäßigt sich die Gebühr 21100 auf 0,5 bis 2,0, mindestens 120 Euro (KV Nr. 21302). Hat der Notar den Entwurf vollständig erstellt, bleibt es bei 2,0 (§ 92 Abs. 2 GNotKG).

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Quellen

• § 310 BGB, § 311b BGB, § 433 BGB, § 873 BGB, § 883 BGB und § 925 BGB
• § 10, § 13, § 16 und § 17 BeurkG
• § 19, § 20 und § 29 GBO
• § 47, § 92, § 109, § 110, § 112, § 113 und § 125 GNotKG, Kostenverzeichnis (KV Nr. 14110, 14150, 21100, 21101, 21102, 21302, 22110, 22112, 22200) und Tabelle B

Stand: Oktober 2026. Dieser Text erklärt die gesetzlichen Grundlagen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.