Grundschuldbestellung

Eine Grundschuld belastet ein Grundstück: An den Gläubiger, etwa die finanzierende Bank, ist eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen (§ 1191 BGB). Sie entsteht nur durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch (§ 873 BGB). Der Notar beurkundet die Grundschuldbestellung. Sie enthält die Bewilligung, die das Grundbuchamt für die Eintragung braucht. Dazu kommt die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Einen Vollstreckungstitel schafft sie nur in einer notariellen oder gerichtlichen Urkunde (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO).

Was eine Grundschuld ist

Die Grundschuld ist ein Recht am Grundstück. Der Berechtigte kann eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück verlangen, dazu auch Zinsen und andere Nebenleistungen (§ 1191 Abs. 1 und 2 BGB). Für die Grundschuld gelten die Vorschriften über die Hypothek entsprechend. Das gilt nicht, soweit sich etwas anderes daraus ergibt, dass die Grundschuld keine Forderung voraussetzt (§ 1192 Abs. 1 BGB).

Deshalb gilt auch § 1116 BGB: Über die Grundschuld wird grundsätzlich ein Brief erteilt (Briefgrundschuld, § 1116 Abs. 1 BGB). Die Erteilung des Briefes kann ausgeschlossen werden. Dazu sind die Einigung von Gläubiger und Eigentümer und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich (§ 1116 Abs. 2 BGB). Das Ergebnis ist eine Buchgrundschuld.

Bei der Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung, etwa nach einem notariellen Kaufvertrag über eine Immobilie, sichert die Grundschuld das Darlehen. Das Gesetz nennt sie dann Sicherungsgrundschuld. Einreden aus dem Sicherungsvertrag mit der Bank können Sie als Eigentümer auch jedem späteren Erwerber der Grundschuld entgegenhalten (§ 1192 Abs. 1a BGB). Das Kapital wird erst nach Kündigung fällig. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate (§ 1193 Abs. 1 BGB). Abweichende Bestimmungen sind zulässig. Dient die Grundschuld aber der Sicherung einer Geldforderung, etwa eines Darlehens, sind davon abweichende Bestimmungen unzulässig: Fällig wird sie nur nach Kündigung mit sechs Monaten Frist (§ 1193 Abs. 2 BGB).

Zahlt der Schuldner nicht, befriedigt sich der Gläubiger im Wege der Zwangsvollstreckung aus dem Grundstück (§ 1147 BGB in Verbindung mit § 1192 Abs. 1 BGB).

Wann der Notar beurkunden muss

Eintragung im Grundbuch

Zur Belastung eines Grundstücks braucht es die Einigung zwischen Eigentümer und Gläubiger und die Eintragung in das Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Das Grundbuchamt trägt ein, wenn derjenige die Eintragung bewilligt, dessen Recht betroffen ist. Das ist der Eigentümer (§ 19 GBO). Die Bewilligung soll durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (§ 29 Abs. 1 GBO). Öffentlich beglaubigt ist eine Erklärung, wenn ein Notar die Unterschrift unter der Erklärung beglaubigt. Die notarielle Beurkundung ersetzt die Beglaubigung (§ 129 Abs. 1 und 4 BGB).

Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur in diesen Fällen gebunden (§ 873 Abs. 2 BGB):

• Die Erklärungen sind notariell beurkundet.
• Die Erklärungen sind vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht.
• Der Eigentümer hat dem Gläubiger eine Eintragungsbewilligung überlassen, die den Vorschriften der Grundbuchordnung entspricht.

Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung

Eine Beurkundung ist nötig, wenn die Grundschuldbestellung auch die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung enthält. Nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO kann aus Urkunden vollstreckt werden, die ein deutsches Gericht oder ein deutscher Notar innerhalb seiner Amtsbefugnisse in der vorgeschriebenen Form aufgenommen hat. Dafür muss sich der Schuldner in der Urkunde wegen des zu bezeichnenden Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben. Der Anspruch muss einer vergleichsweisen Regelung zugänglich sein und darf nicht auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet sein.

Bei einer Grundschuld kann sich der Eigentümer so unterwerfen, dass die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zulässig ist. Diese Unterwerfung bedarf dann selbst der Eintragung in das Grundbuch (§ 800 Abs. 1 ZPO). Sie wirkt damit auch gegen einen späteren Eigentümer, etwa nach einer Schenkung des Grundstücks. Ist er im Grundbuch eingetragen, muss die Urkunde über seinen Erwerb nicht zugestellt werden (§ 800 Abs. 2 ZPO).

Mit der vollstreckbaren Ausfertigung kann der Gläubiger vollstrecken. Sie wird von dem Notar erteilt, der die Urkunde verwahrt (§ 797 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a ZPO). Ist dabei der Eintritt einer Tatsache oder eine Rechtsnachfolge zu prüfen, fällt eine 0,5-Gebühr an (KV Nr. 23803). Für jede weitere vollstreckbare Ausfertigung sind es 24,00 € (KV Nr. 23804).

So läuft es beim Notar

1. Identität: Der Notar soll sich Gewissheit über Ihre Person verschaffen (§ 10 BeurkG). Bringen Sie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mit.
2. Belehrung: Der Notar soll Ihren Willen erforschen, den Sachverhalt klären und Sie über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren (§ 17 Abs. 1 BeurkG).
3. Niederschrift: Die Urkunde wird Ihnen in Gegenwart des Notars vorgelesen. Sie genehmigen sie und unterschreiben eigenhändig. Auf Verlangen soll sie Ihnen vor der Genehmigung auch zur Durchsicht vorgelegt werden (§ 13 Abs. 1 BeurkG).
4. Vollzug: Übermittelt der Notar die Erklärungen an das Grundbuchamt und stellt er dort die Anträge, ist das mit der Beurkundungsgebühr abgegolten (Vorbemerkung 2.1 Abs. 2 KV GNotKG).

Was die Grundschuld beim Notar kostet

Die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Vereinbarungen über ihre Höhe sind grundsätzlich unwirksam (§ 125 GNotKG).

Geschäftswert: der Nennbetrag

Der Wert einer Grundschuld ist der Nennbetrag der Schuld (§ 53 Abs. 1 GNotKG). Kaufpreis und Grundstückswert sind nicht maßgeblich. Enthält die Urkunde zusätzlich eine Schulderklärung, ist sie bis zur Höhe des Nennbetrags der Grundschuld derselbe Beurkundungsgegenstand (§ 109 Abs. 2 Nr. 3 GNotKG). Soweit sie den Nennbetrag nicht übersteigt, erhöht sich der Geschäftswert dadurch nicht.

Gebühren je nach Urkunde

• Beurkundung mit Unterwerfung: 1,0-Gebühr nach Tabelle B, mindestens 60,00 € (KV Nr. 21200). Die Unterwerfungserklärung gehört nicht zu den in KV Nr. 21201 aufgezählten Gegenständen.
• Nur Bewilligung beurkundet: Ist nur eine Bewilligung nach der Grundbuchordnung Gegenstand der Beurkundung, beträgt die Gebühr 0,5, mindestens 30,00 € (KV Nr. 21201 Nr. 4).
• Nur Unterschrift beglaubigt: Für die Beglaubigung der Unterschrift unter einer Bewilligung fällt eine 0,2-Gebühr an, mindestens 20,00 €, höchstens 70,00 € (KV Nr. 25100). Der Geschäftswert richtet sich nach den Vorschriften für die Beurkundung (§ 121 GNotKG). Hat der Notar den Entwurf selbst gefertigt, fällt dafür eine Entwurfsgebühr an. Für einen vollständigen Entwurf ist das der Höchstsatz von 0,5, also so viel wie für die Beurkundung der Bewilligung (KV Nr. 24102, § 92 Abs. 2 GNotKG). Beglaubigt er demnächst darunter, entstehen für die erstmaligen Beglaubigungen an ein und demselben Tag keine Gebühren (Vorbemerkung 2.4.1 Abs. 2 KV GNotKG). Ohne eigenen Entwurf kommen 20,00 € hinzu, wenn der Notar die Bewilligung im Auftrag an das Grundbuchamt übermittelt (KV Nr. 22124).
• Eintragung beim Grundbuchamt: 1,0-Gebühr nach Tabelle B (KV Nr. 14121). Für eine Briefgrundschuld sieht das Kostenverzeichnis einen Satz von 1,3 vor (KV Nr. 14120).

Nennbetrag	Notar mit Unterwerfung (1,0)	Notar nur Bewilligung (0,5)	Grundbuchamt, Buchgrundschuld (1,0)
110.000 €	273,00 €	136,50 €	273,00 €
200.000 €	435,00 €	217,50 €	435,00 €
320.000 €	635,00 €	317,50 €	635,00 €
500.000 €	935,00 €	467,50 €	935,00 €

Werte aus Tabelle B in der geltenden Fassung (Anlage 2 zu § 34 GNotKG, BGBl. 2025 I Nr. 109).

Auslagen, Betreuung und ein Beispiel

Hinzu kommen Auslagen wie die Dokumentenpauschale und die Umsatzsteuer. Nimmt der Notar die für den Gläubiger bestimmte Urkunde entgegen, damit die Einigung nach § 873 Abs. 2 BGB bindend wird, kann eine Betreuungsgebühr von 0,5 entstehen (KV Nr. 22200 Nr. 7). Sie fällt aber nur an, wenn dem Notar dafür ein besonderer Auftrag erteilt worden ist (Vorbemerkung 2.2 Abs. 1 KV GNotKG).

Ein Beispiel: Sie bestellen für Ihre Bank eine Grundschuld über 320.000 Euro ohne Brief und unterwerfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung. Die Beurkundung kostet 635,00 €, die Eintragung beim Grundbuchamt ebenfalls 635,00 €. Zusammen sind das 1.270,00 € zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer.

Einen Notar finden

In unserem Verzeichnis finden Sie Notariate nach Stadt, Postleitzahl oder Namen, mit Öffnungszeiten und Telefonnummer. Das gilt etwa für Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main und Stuttgart. Alle Orte stehen in der Liste aller Städte.

Quellen

• § 1191 BGB, § 1192 BGB, § 1193 BGB und § 1147 BGB, § 1116 BGB – Brief- und Buchhypothek
• § 873 BGB – Erwerb durch Einigung und Eintragung und § 129 BGB – Öffentliche Beglaubigung
• § 19 GBO und § 29 GBO
• § 794 ZPO – Weitere Vollstreckungstitel, § 797 ZPO – Verfahren bei vollstreckbaren Urkunden und § 800 ZPO – Vollstreckbare Urkunde gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer
• § 10, § 13 und § 17 BeurkG
• § 53 GNotKG, § 34 GNotKG, § 92 GNotKG, § 109 GNotKG, § 121 GNotKG, § 125 GNotKG, Kostenverzeichnis (KV Nr. 14120, 14121, 21200, 21201, 22124, 22200, 23803, 23804, 24102, 25100) und Tabelle B

Stand: Oktober 2026. Dieser Text erklärt die gesetzlichen Grundlagen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.